私は利回り計算、投資収益シミュレーション、建築費用計算といった「数字」に纏わる計算をしていると、楽しすぎて没頭しすぎてしまい、気付くと10時間くらい経っているという数字キ〇ガイ、数字変態です。
といったところで、GW中、ずーーーーーーーっと所有不動産の収益計算と今後の予測、現在の状況で収益不動産投資というのは検討に値するか、などといったシミュレーションを行っていました。
サブリース系会社で建築すると、非常に大きな損失を被ってしまうというのは前日の記事で書きましたが、ならばどういった条件で新築賃貸物件を建築すれば採算が合うのか、
といったところで、下記提示条件ならば採算が合いそうだ、というシミュレーション結果を作成しましたので、これも記事にしたいと思います。
前提条件
・自己所有土地ではなく、土地から購入した場合での収益計算とする。(何度も言っちゃってるが、土地費用を考えない建物建築金額のみでの収益計算を提示するのは詐欺行為にも等しい)
・間取りは1LDKor2DKとする。(足利市、及び周辺都市(というか日本全体)で単身世帯、少数人数世帯が増加しているので、今後2LDK以上のファミリータイプの価値はそこまで高くならない)
・自己資本は投資額全体の5%を支出することとする。
・家賃額、空き室率、家賃下落率は多少実際よりもストレスをかけて計算する。(今後の人口動向から考えて現在価値より多少のストレスをかけて計算することにより、未来の正確な数字と一致してくる)
条件
・間取りは2DKで専有面積33㎡(約10坪)
(想定間取りは下記参照、なるべく廊下にスペースを取らず、面積を最大限有効に使うことを考える。基本は12帖の一間として使いつつ、ベッドルームを確保し、来客対応もできる間取り、1人住みにも、2人住みにも対応、将来の家賃下落率を低減できる間取りだと考える)
・家賃は総額43000円(駐車場、共益費込み)(ポータルサイトなどで同条件アパート探すともう少し高いが、ストレスをかけた金額)
・将来の積み立てに備え年間修繕費用を100万円ずつ積み立てる
・管理費用は家賃の5%+月額1万円程度の共用部分電気代や簡易修繕費用
・金利は将来の金利上昇も加味する、ローン期間は償却期間と同じ22年とする
以下の画像は、土地金額や建物金額など記載のシミュレーション結果です。
(文字小さすぎるので別画面で開いて閲覧参照)
ここで注目すべき場所は利回りや税引き後CFではなく、
・自己資本利益率(税引き前利益を自己資本金額で割った数字)が30%以上かどうか
・総資本利益率(税引き前利益を投資総額で割った数字)が1.5%以上かどうか
です。(上記の指標がなぜ利回りやCFよりも優秀なのかどうかはこのサイトなどでチェック)
これを計算すると、
・自己資本利益率(ROE)・・・32.5%
・総資本利益率(ROA)・・・1.6%
となり、上記のチェック項目をどちらもクリアしたそこそこ優秀な収益対象であると考えることができます。
(中古収益投資と新築収益投資で求めていくROAは非常に差が出るので注意)
つまり、このシミュレーション結果通りに(ないしはこの結果に比例するような数字で)投資を行うことができれば採算が十二分に合う！ということが言える訳です。
ただし…、上記シミュレーション中では目論見通りの利益を出すために、
土地取得金額・・・2000㎡を3600万円(㎡単価1.8万円、坪単価約6万円)
建物取得金額・・・土地整地費用、外構費用なども混ぜて約800㎡の建物を9500万円で建築(外構費用などを抜いた金額だと坪単価33万円)
というべらぼうに安い、自社で不動産部門、建築部門をもってないと絶対にこんな金額で建てられない！という初期設定になってしまっています。
一般の人ではこのぐらいの金額で土地・建物を手に入れることは不可能、つまり新築収益投資はやらないほうがいいね…、ということが言えるわけです。
(逆に言えば、これくらいで土地取得・建物建築できる人であれば、新築収益投資は確実に御社の柱になりうる事業になります。やっちゃいましょう。ということです)
纏めをすると、
・利回りや年間いくら手元に残るかを考えるよりも優秀な指標(ROEやROAなど)を使って収益計算をしよう。
・新築収益投資は本当に割安に土地・建物を取得できる環境になければやってはいけない
ということになりました。
さて、もう1つ計算しておいた方がよい指標として
建物建築金額当たり年額家賃・・・(初期年額家賃を建物建築金額で割る)
があります。このシミュレーションでは1238万円÷9504万円=0.13=13%となります。(12%を超えればかなり優秀だと思います。)
サブリース系会社から営業をかけられている人は、ぜひこの計算をしてみてください。恐らく8%もいかないと思います。
営業されるのに飽き飽きしてきたなぁ…、と思った方はこの数字が12%になるなら契約するよと言ってみてください、次から営業がこなくなりますよ！(笑)
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