ドイツ銀行から始まる世界経済危機

足利市不動産業界の飲み会にて、某会長が挨拶の時に「ドイツ銀行を発端とした経済危機がやばい件について」を語ろうとしたら、早く飲み始めたくてたまらない一同に止められるという事件が起きてしまいました。

正直とっても興味深くて聞きたかった内容ですが、そりゃあ世界経済より目の前のビールのほうが大事なのは当然です。株価がどうかとかより、お通しのカブの浅漬けのほうが気になります。しょうがないね。

ただ、我々の不動産業界は景気動向に非常に左右される業界です。また、単純に世界経済の今後を知ってるか否かだけで、これからサイフの紐を締めはじめようかなどの覚悟もできます。

といったところでちょいちょいとドイツ銀行について調べてみました。結論から言うと「今年か来年かわかんねーけど、世界経済マジやばくなりそうテラワロスwwwwww」って感じです。

詳しくは下記URLから記事を参照。

 

「銀行の時代」は終わった ドイツ発金融危機に日本は耐えられるか

株暴落の影でひっそり沈む「ドイツ銀行」、破綻すれば全資本市場の大暴落へ

欧州経済の崩壊をもたらす中国
(文中引用: 一方、EUはEU加盟国の銀行に対し、リーマンショックの直後から、「保有資産の時価評価の放棄」を認めた。例えば、1000万円で買った証券がその後200万円の価値しか無くなった場合でも、「帳簿上は1000万円で買ったから1000万円の資産として計上しても構わない」といった最悪の禁じ手ルールである。取り敢えずその当時は、ドイツ銀行をはじめヨーロッパの銀行は、リーマンショックによる連鎖破綻の危機を回避出来たのであったが、この頃からEU破綻に向かうレールが敷かれたのだった。)

ドイツ銀行のデリバティブ危機
(文中引用:しかし、よくもこれだけのデリバティブの想定元本を拡大できたものだと感心してしまいます。世界のGDPの合計が50兆ドルに対し、世界の株式市場・債券市場の時価総額は100兆ドル以上あります。ところがデリバティブの残高は1500兆ドルと極めて天文学的な数字が平気で並んでいるのです。プロならこの数字の意味は無視出来ないはずですが、リーマン・ショック級の金融危機はやはりこのデリバティブの残高でしょう。)

デリバティブって何?

 

簡単にまとめると・・・

ドイツ銀行「やばいよやばいよ~(出川風に)近年の金融緩和で利鞘が稼げなくなって倒産はしないまでも経営が大変だ~、助けて中国えもん~」

中国海航集団「しょうがないなぁ~ドイツ君は。そしたら君の銀行の株式を買って経営支援してあげるよ~。その代わりドイツと中国の貿易が活発化するように根回ししてよね?フォルクスワーゲンが持っている自動車関連先端技術も欲しいなぁ…ニヤニヤ」

ドイツ銀行「やばいよやばいよ~(出川風に)海航集団えもんに経営支援してもらっても全然経営が安定しないよ~~、新しい金融商品(デリバティブ商品)作りまくって投資家に売りつけまくってなんとか利益を稼がないと~~~」

ドイツ銀行「アホみたいにデリバティブ商品作りまくっちゃったけど、まぁまぁなんとかなるっしょwwwwww(ドイツ銀行が抱えるデリバティブ資産7500兆円、ちなみにドイツのGDPは約400兆円)」

(・・・時は流れて)

アメリカ「おいてめぇドイツ銀行、お前2008年のサプライムローン問題の時に市場操作して荒稼ぎしてたやろ?1兆4000億円払えおいこら集団訴訟やぞおいこら」

海航集団「すまんなドイツくん、俺んとこも経営やばくなってきた、ってかぶっちゃけそろそろ倒産しそうだから君んとこの株式安値で売りさばくわ、ってかドイツ銀行の株価安くなりすぎワロスwwwwwワロス・・・(泣)」

フォルクスワーゲン「チッスチッスドイツ銀行先輩、ちっと排ガス問題で叩かれすぎちゃってリコールの嵐なんすよwwwマジヤバっすwwwちょっと1兆円程追加融資してくんねっすかwww融資してくれなかったらウチ潰れるッスwww」

ドイツ銀行「やばいよやばいよ~(出川風に)アメリカからは集団訴訟くらうし、頼りの海航集団は経営破綻まったなしだし、フォルクスワーゲンは問題やらかすし、英国のEU離脱でポンド安になりそうなのに英国向け融資残高めっちゃ多いし、このままいったらマジでうち経営破綻しちゃうよ~~~。」

ドイツ銀行「経営破綻したら投資家に販売しているデリバティブ資産7500兆円はパーになって、多分首吊る投資家とかも出てくるだろうし、もしウチが潰れたら前のリーマンショックの時のおよおそ4倍くらいの規模の経済危機になっちゃうよ~~~、でも役員報酬は高額のままから変えませ~~~ん、だってお金欲しいもんね~~」 ←今ココ

 

(ちょっとふざけすぎましたが)・・・といったところで、ドイツ銀行がもし経営破綻するようなことなれば、リーマンショックを超えるレベルの経済危機がかなりの確率で起き、そしてそのドイツ銀行の経営破綻はかなりの確率で起きるのではないか…ということが金融業界では噂をされているとのことです。

 

とはいえ、直近のリーマン問題を経験した人間だと仕方ないかもしれませんが、ドイツ銀行問題というのは「落ち武者は薄の穂にも怖ず」で、過度に恐れたり構えすぎたりしてしまうと、むしろ十全に動けなくなってしまったり、持たざるリスクで収益機会を逃したりしてしまうことにもなりえます。

我々一般の人間が出来ることは

経済情勢が仮に悪化したとしても問題がないレベルの生活水準や借金で抑える(過度な贅沢をしない)

(信用取引など)過度な借金をしてリスクの高い投資や投機に手をださない

そして、

値段の高い新築住宅だけに目を向けず、リフォーム済み中古住宅という値段と質のバランスに優れた物件にも目を向けてみる!!!(←最重要)

 

といったことに気を付けて生活していくことが大事なのではないでしょうか。

株式会社ハウスメディアでは良質で、かつお求めやすいリフォーム済み中古住宅を各種とりそろえております!どうぞ、よろしくお願い致します!!!

脅威!黒船来航か!ヴィレッジハウスについて

丁度一年程前に「西日本の雇用促進住宅を一括購入して、低い家賃・初期費用設定で賃貸業界に殴り込みをかけてきた外資系会社ヴィレッジハウス」の記事を書きました。

その後、西日本から勢力を拡大し、日本全国にエリアを広げたようで、足利でも3件程の団地で募集をかけています。

さてさて、弊社近くの足利葉鹿団地を見てみると・・・、室内結構キレイやんけ・・・(;・∀・) 外壁塗装など、外装は多大な費用がかかりますからやらないようですが、家賃をあげるくらいなら内装によりお金をかけた方が確かな効果があるでしょう。

2DKの間取りで室内がこのくらいのレベルでリフォームしてあり、価格が2万円台なら十分に競争力はあると思います。(ネックは5階建てなのにエレベーターがないことですが、それは市営・県営団地なども同じですしね。)

更に、敷金・礼金・仲介手数料・更新料・カギ交換手数料なども一切かからないのは、初期費用を捻出することができない方が増えている昨今では、非常に強みになっていると思います。

あとは、地方でどういう方法で客付けをするかが謎ですが…、物件詳細画面から即座に問い合わせができるUI、ヘルプを押すとオペレーターがリアルタイムで回答してくれたりと、合理的な外資系らしいシステムが構築されており、こういった部分は本当に勉強になります。

 

しかし、こうしたライバルも増えてくると、本当に地方で収益物件を持つというのはリスクです。情報がネットで簡単に仕入れられるようになった昨今、顧客はより安く、より質の高い賃貸物件に集まりますから、本当に頑張ってアパート経営をしなくては空き室ばかりになってしまう。恐らく、ほとんどの現在の足利の大家さんたちは「賃貸経営って儲かる」とは考えていないはずです。「賃貸経営だけは絶対やるな」と次世代に言い聞かせているのではないでしょうか(笑)

厳しい生存競争を呈してきた賃貸経営業界で、なんとか生き残っていくために日々精進するしかありませんね。家賃を下げても収益を下げないためにはどうするか、経費を無くすためにはどうするか、アパートの質を費用対効果よくあげるにはどうするか、客付けを効率的に行うにはどうするか…、勉強し続けたいと思います。

新築収益物件はどの程度の数値が出れば投資に値するか

私は利回り計算、投資収益シミュレーション、建築費用計算といった「数字」に纏わる計算をしていると、楽しすぎて没頭しすぎてしまい、気付くと10時間くらい経っているという数字キ〇ガイ、数字変態です。

といったところで、GW中、ずーーーーーーーっと所有不動産の収益計算と今後の予測、現在の状況で収益不動産投資というのは検討に値するか、などといったシミュレーションを行っていました。

サブリース系会社で建築すると、非常に大きな損失を被ってしまうというのは前日の記事で書きましたが、ならばどういった条件で新築賃貸物件を建築すれば採算が合うのか、

といったところで、下記提示条件ならば採算が合いそうだ、というシミュレーション結果を作成しましたので、これも記事にしたいと思います。

 

前提条件
・自己所有土地ではなく、土地から購入した場合での収益計算とする。(何度も言っちゃってるが、土地費用を考えない建物建築金額のみでの収益計算を提示するのは詐欺行為にも等しい)
・間取りは1LDKor2DKとする。(足利市、及び周辺都市(というか日本全体)で単身世帯、少数人数世帯が増加しているので、今後2LDK以上のファミリータイプの価値はそこまで高くならない)
・自己資本は投資額全体の5%を支出することとする。
・家賃額、空き室率、家賃下落率は多少実際よりもストレスをかけて計算する。(今後の人口動向から考えて現在価値より多少のストレスをかけて計算することにより、未来の正確な数字と一致してくる)

 

条件
・間取りは2DKで専有面積33㎡(約10坪)
(想定間取りは下記参照、なるべく廊下にスペースを取らず、面積を最大限有効に使うことを考える。基本は12帖の一間として使いつつ、ベッドルームを確保し、来客対応もできる間取り、1人住みにも、2人住みにも対応、将来の家賃下落率を低減できる間取りだと考える)

・家賃は総額43000円(駐車場、共益費込み)(ポータルサイトなどで同条件アパート探すともう少し高いが、ストレスをかけた金額)
・将来の積み立てに備え年間修繕費用を100万円ずつ積み立てる
・管理費用は家賃の5%+月額1万円程度の共用部分電気代や簡易修繕費用
・金利は将来の金利上昇も加味する、ローン期間は償却期間と同じ22年とする

 

以下の画像は、土地金額や建物金額など記載のシミュレーション結果です。
(文字小さすぎるので別画面で開いて閲覧参照)

ここで注目すべき場所は利回りや税引き後CFではなく、

・自己資本利益率(税引き前利益を自己資本金額で割った数字)が30%以上かどうか
・総資本利益率(税引き前利益を投資総額で割った数字)が1.5%以上かどうか

です。(上記の指標がなぜ利回りやCFよりも優秀なのかどうかはこのサイトなどでチェック)

 

これを計算すると、

・自己資本利益率(ROE)・・・32.5%
・総資本利益率(ROA)・・・1.6%

となり、上記のチェック項目をどちらもクリアしたそこそこ優秀な収益対象であると考えることができます。
(中古収益投資と新築収益投資で求めていくROAは非常に差が出るので注意)

つまり、このシミュレーション結果通りに(ないしはこの結果に比例するような数字で)投資を行うことができれば採算が十二分に合う!ということが言える訳です。

 

ただし…、上記シミュレーション中では目論見通りの利益を出すために、

土地取得金額・・・2000㎡を3600万円(㎡単価1.8万円、坪単価約6万円)
建物取得金額・・・土地整地費用、外構費用なども混ぜて約800㎡の建物を9500万円で建築(外構費用などを抜いた金額だと坪単価33万円)

というべらぼうに安い、自社で不動産部門、建築部門をもってないと絶対にこんな金額で建てられない!という初期設定になってしまっています。

一般の人ではこのぐらいの金額で土地・建物を手に入れることは不可能、つまり新築収益投資はやらないほうがいいね…、ということが言えるわけです。
(逆に言えば、これくらいで土地取得・建物建築できる人であれば、新築収益投資は確実に御社の柱になりうる事業になります。やっちゃいましょう。ということです)

 

纏めをすると、
・利回りや年間いくら手元に残るかを考えるよりも優秀な指標(ROEやROAなど)を使って収益計算をしよう。
・新築収益投資は本当に割安に土地・建物を取得できる環境になければやってはいけない
ということになりました。

 

さて、もう1つ計算しておいた方がよい指標として

建物建築金額当たり年額家賃・・・(初期年額家賃を建物建築金額で割る)

があります。このシミュレーションでは1238万円÷9504万円=0.13=13%となります。(12%を超えればかなり優秀だと思います。)

サブリース系会社から営業をかけられている人は、ぜひこの計算をしてみてください。恐らく8%もいかないと思います

営業されるのに飽き飽きしてきたなぁ…、と思った方はこの数字が12%になるなら契約するよと言ってみてください、次から営業がこなくなりますよ!(笑)

一括借り上げ系収益物件へ投資する前に一歩立ち止まろう

本日投稿した記事を見ていただいた投資仲間から早速指摘が入りました。(笑)
「このシミュレーションだと、建ててから20年間一円も利益を抜かないことになるけど、それも覚悟しての計算なの?」
(あと、入居率が下がっていく要素付け足しちゃうと、中古物件の方も入居率が下がる計算にしないと対比することができないとも)
とのこと。

あの文章とグラフを見てこの問題点に気づくのは、ガッツリと投資の世界で生きてる人間だけでしょうね…、天才か!!って唸ってしまいました。

 

さて、弊社土地にテナントを建築するというシミュレーションの条件を少し変えて、
・20年間、年間家賃収入の5%を利益として抜き続けて、20年後のマイナスのキャッシュフロー累計で家賃を割る
・入居率は常に100%として計算する
という条件にして演算してみたところ、(経費部分ももう少し現実的なものに改編)

建物金額3000万円で建てた場合のケースで20年後の利回りが11.4%9.9%に低下しました。
建物を2000万円で建築できた場合でも、14%程といったところで、目標値の15%まで下げるのはほぼ不可能な数値となってしまいました。

つまり、建物を建てて人に貸すのは本当に効率が悪く、土地のまま売ってしまう方が効率が良いという計算結果になったということです。
色々と作戦変更が必要な結果となってしまいました。テナント建築をしたうえで募集する方向で考えておりましたが、立ち止まって最適解を出したいと思います。

 

 

今回の計算で感じたことは、「新築収益投資というのは土地をもっていないと本当に利益が出辛いな」ということです。
建物建築金額あたりの賃料が高い首都圏ならいざ知らず、地方で土地から新築収益物件を建築するのは本当に割に合わないです。

以下は30年一括借り上げ系で総建築費用1億円、年間家賃収入960万円、自己所有土地に建築したときのシミュレーション結果です。
(借り上げなので入居率は常に100%、しかし管理費のところで管理会社の利益分15%を計上する。)

土地の購入費用が無いにも関わらず、15年目からはCFはマイナスへ、それ以降は加速度的にマイナスCFが増大していきます。
(一括借り上げ系の会社は家賃下落率、空き室率をわざと低く見積もり、CFがマイナスにならないシミュレーション結果を顧客に提示します)
(ポイントは向こう10年くらいは毎年お金がしっかりと残り、儲かってるようにみえることです。故に10年以内に何棟もリピート建築してしまう人が多いことです。)

現在、収益力不足により、多くの一括借り上げ系で建築されたアパートが銀行に差し押さえをされ競売にかけられています。だいたい築年数は25年付近です。
理由は簡単、25年というのはCFのマイナス分が半端なく増大していく時期だからです。
この時期に家賃よりも銀行への返済金額の方がはるかに大きい金額になってしまい、返済不能に陥いり、競売へとかけられてしまっているわけです。

更に、最後の図は土地を仮に2,000万円で購入して、土地購入も含めて新築収益物件を建築した場合です。
(本来収益判断というのは、仮に土地を持っていたとしても、土地を売るor土地に収益物件を建てるで比較すべきで、自己所有の場合だとしても、これが正しいシミュレーション結果です。)

なんと10年目からCFがマイナスに転じ、30年間所有した場合の累計CFは-3700万円!!!!!!!

そして驚くことなかれ、この3700万円という数字、一括借り上げ系の建築会社が1億円レベルの建築をした際に利益として抜く金額とピタリ一致するのです!!!!!!!!

(((( ;゚Д゚)))怖ぇええぇぇぇぇええぇぇぇぇぇぇ!!!不動産業界の闇深ェェェェェェェェェェェェ!!!!!!

っていうかこのスキーム考えた出した人間アインシュタインレベルの天才すぎいいいいぃぃぃぃぃぃぃぃぃぃ!!!!!!!

 

 

と、興奮しすぎましたが(笑)

一括借り上げ(サブリース)を悪者のように書いてしまいましたが、自分自身はサブリース契約は悪いものだと思っていません。
専門家に収益物件を集約して管理してもらい、専門家がそこから少しずつ利益をもらうというのは、とても理にかなった方法だからです。

ですが、収益不動産を自分の名義で建築するというのは立派な投資行為です。そして投資である以上、全ての責任は自分でとらなければなりません。

人から提出された数字をうのみにして盲目的に信ずるよりは、自分でも計算できて答え合わせができた方が良いことは言うまでもありません。

しかし、営業マンが営業をかけるのはこうしたシミュレーションをする能力を求めるのはさすがに酷な5,60代以上の人たちばかりです。

というか、そもそもこうしたシミュレーション結果を営業に見せたら、即座に「この客金にならんわ」と逃げます(笑)

といったところで、数字に弱い父母、祖父母世代に代わり、「将来確実に損を被る若年世代」の人間をしっかりと話し合いの場に立ち会わせ、

家族全員で、可能なら第三者の不動産の専門家にも参加してもらってゆっくりと時間をかけて話をすすめましょう(*’ω’*)

新築収益物件の評価方法について

現在弊社所有土地(旧ぺこぺこ・足利麺跡地)の運用方法について検討中です。

土地のまま借りてくれる方を探すのが最も効率的なのですが、中々大手さんでもなければ店舗が無い状態で借りるか借りないかを判断するのは難しいです。

そして、大手飲食チェーンなどを色々当たってみましたが、足利という市場へ進出するのはリスク、という考え方のところが多く(ちょっと悔しいですねw)

現在は建物を建築して、地元周辺で新規出店を考えている中規模飲食店オーナー様にアピールしようという考え方で動いています。

 

さて、そうなってくると考えなければいけないのは、

・いくらで建築をして
・いくらで貸せば
・現在市場に出ている収益物件と同等の収益率を上げることができるか

です。
(市場に出ている中古収益物件よりも低い利回りしか出ないのであれば、土地を売却してしまって中古収益物件を購入したほうが効率が良いわけですからね)

ここで問題なのは、建物には耐用年数がありますから新築の利回りと中古の利回りは当然ながら、そのままの数字で比較をしても全くもって意味が無いということです。

が、不動産投資を長年されている方でも築年数が違う収益物件の利回りを比較する厳密な計算方法を理解している人は中々いないのではないでしょうか。

 

計算方法については説明すると長くなるのでこちらのサイトなどを参照して頂くとして、結論として新築収益物件と中古収益物件(仮に築20年の物件とする)の評価方法は、

ローン返済20年設定で、20年時点でのマイナスのキャッシュフロー累計で家賃を割ることで、築20年時点での利回りを計算することができます。(自己資金投入する人でも全額借入を行うとして計算する)
(家賃 ÷ 20年時点でのマイナスキャッシュフロー累計金額 × 100 = x%)

ここで築20年の収益物件なら、利回りを15%程度は欲しいと考えた時、上記計算後のパーセンテージが15を超えていれば、新築で建ててok、超えていなければ土地を売って別の中古収益物件を買った方がよいとなります。

 

といったところで、仮に建物建設費用総額3000万円、土地の価値を仮に2000万円、初期費用200万円、家賃月額25万円などなどいった下記のような設定でシミュレーションをしてみます。
(一枚目は各種条件設定の表、2枚目は建物を3000万円で建築した場合、3枚目は建物を2600万円で建築した場合、4枚目は建物を2200万円で建築した場合のシミユレーション結果)

ここで建物建築金額3000万円の場合の20年目累計マイナスキャッシュフローは2364万円で、270÷2364=11.4%

動揺に建物建築金額2600万円の時は270÷1924=14.0%建物建築金額2200円の時は270÷1485=18.1%となります。

よって、家賃月額25万円で貸せるとした場合、2500万円前後で建物を建築可能であれば、現在市場に出ている中古収益物件よりも効率の良い投資であるということが言えます。

 

もちろん、お金の計算だけではなく、新たな中規模飲食店を足利市に呼び込む社会的意義、近場に新しい飲食店が出来るのは個人的に嬉しい(笑)といった効果も含めて考えると、

ざっくり2500万円~2800万円以内におさまるように建物の建築、及び内装・設備を整えることが出来れば悪くない投資だ、という結果なりました。

建築計画などもうちょっと煮詰まったらテナント募集をかけさせていただきますので、どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

さて、今回はテナント物件での新築収益物件の評価をしましたが、当然賃貸アパートでも計算可能です。

現在は足利市全体で新規賃貸アパートの建築が盛んです。(特に借り上げタイプの大〇建〇さん、ダ〇ワハ〇ス、東〇さんとかw)

それらのシミュレーションを上記計算でやってみると…、とっても面白い結果になります(爆笑)

あんまり言いすぎると睨まれてしまいますが、「自分の資産は他人に任せるのではなく、自分で守るものだ」という原則のもとに、

誰かに任せっきりの「大家さん」ではなく、「賃貸経営者」になれるよう精進していきたいものですね。

そして、やみくもに「人が少なくなるのに不動産投資とかダメ!」「たくさん、アパートが建築されてるのに不動産投資なんてやったら失敗する!」ではなく、正しい計算方法で評価ができるようにもなりたいものです。