経営者向けの資産運用について

今日は経営者・個人事業主向けの資産運用のお話です。

NISAやらiDeCoやら、個人向けのメリットの大きい運用方法が政府によって用意し出されました。(とはいえ、地方ではまだまだ利用者は少ないのが現状で話をする相手が欲しいので普及していってほしいところです。)

その目的は、
「年金だけじゃやっていけなくなるから、頑張って個人資産を自分で作ってね♡」
「インフレ誘導していきたいから、皆活発に株式に投資していってね♡」
というところで、それに乗るのはなんだか操られているようで癪な気持ちもありますが、せっかく確実に利益になるシステムが導入されたのに使わないのはもったいないです。

私も「運用」という言葉が3度の飯と同じくらい好きで、これらの制度を用いて最適なファイナンスプランを導き出そうと日夜勉強しており、現時点で最適に近いと考えたプランを作ることができました。
(開始時年齢30歳男性という設定での最適解で、年代が違うと大幅にプランが変わりますので参考までにしてください。30代~40代前半までは通用すると思います。)

当時はこの思想で運用していたという忘備録な意味合いもかねて、運用の目的、手段、金額を記していきたいと思います。

 

●目的
・退職所得控除を上手く活用するために、退職金として受け取ることが出来る運用方法を用いる。
・運用する期間が30年超と長いので、積極的にリスクを取る商品を購入していく。
・65歳時に仕事をリタイアすることを想定したときに、65歳時に退職金として認められるマックス金額まで積み立てられるような金額・金利の設定とする。(おおよそ6000万くらい?)

 

●手段(金額)


・iDeCo(68,000円or23,000円 上限金額マックスまで投入(必須))(現在は毎月68,000円入れることができているが、社会保険事務所加入したら23,000円になる、その場合はNISAで代用)
商品は全てニッセイ外国株式インデックスファンドorたわらノーロードオンリーの、ポートフォリオ?なにそれおいしいの?の気持ちでコレら一択での運用。
理由は、
簡単なのに知られていないお金の増やし方(インデックス投資とは)
20代・30代の個人型確定拠出年金は「株式投資」で勝負すべき!
を参照。
簡単に言えば、長期の運用期間が取れる若年代の場合、高リスク商品を購入しても期間がリスクを薄くしてくれ、かつインデックスファンドなのでほっぽっといても良いことが理由。
仮に68,000円を30年間、平均利回り3%程で運用できた場合、その金額は約4000万円、目標金額にほぼ近しい金額となります。
また、23,000円の場合でも、約1500万円、NISA運用分も混ぜれば3000万円までは達成できる金額となりそうです。
ということで、iDeCoで(及びNISAにて)6000万のうち、3000万円までは達成可能。

・小規模企業共済(7万円 インフレリスクを考えると必須とまではいえないが、節税効果を考えるとおいしい)
こちらは国が代わりに運用してくれるものなので、なにも考える必要が無いのがメリットでしょうか。
運用利回りが約1%で推移しており、日本がこの先インフレに振れてくるとインフレ率のほうが高くなってしまうと実質的に損となってしまいますが、節税効果も考えた実際利回りも計算すれば損になる確率は低そうです。
特にiDeCoもそうですが、こちらの小規模企業共済も節税効果が非常に高く、仮にiDeCoで68,000円、小規模企業共済で70,000円毎月拠出するとしたら、年間の節税効果は所得税税率33%の人で、546,480円!!!
自営業や中小企業の社長で、比較的役員報酬が多い場合はとても有効な手段だと思います。
より詳しい内容、メリットデメリット、退職控除のやり方については、
小規模企業共済ってなに? メリット5つデメリット3つを解説するよ!
個人型確定拠出年金と小規模企業共済に加入している社長は退職金の支給時期に注意しよう
を参照。
計算は、70,000円を平均利回り1%で、35年運用すると、金額は約3500万円となります。
国の運用なのでチリ程も信用していませんが、運用利回りが0.1%まで下がっても金額は3000万円で、iDeCoとあわせて6000万円をクリアです。

 

ただ、上記2つの運用方法はどちらも60歳or65歳にならないとお金が引き出せないor引き出す金額が小さくなるものなので、
直近で生活資金として多額の金額が必要な場合(例えば子供の入学資金とか)など、生活資金まで入れていくのは全くの愚策となります。
また、節税効果が高い商品に絞っての作戦なので、役員報酬を少額に設定している人も意味が薄くなります。(年間720万円以上が目安?)

 

長くなりましたが、結論としては、
・国の社会保障が縮小されることが予想される昨今、自分の老後は自分で守る、その為のお金の知識は必須となっている。
・投資、運用という言葉を怖いものと思っている人間が(地方では特に)多いが、国が様々な仕組みを作っている以上、その考え方だと損する一方
・個々人で運用に対する最適解は違うし、銀行や保険会社、証券会社は自分たちが儲けることしか考えておらず、最適解を絶対(絶対!!!!!!これ重要!!!!!!!)に教えてくれない。
・よって、個々人で自分に適した運用方法を見つける能力が必要不可欠な時代となっている。
といったところでしょうか、日本全体、特に地方でも、運用に対する正確な理解が増えて、色々な話ができる人間が増えてくれることを期待します。

大型収益物件の購入、新規物件情報について

弊社は主な事業として、①中古住宅の再生販売事業 ②売買仲介事業 ③収益物件投資事業を行っています。

基本的には①②がメインの事業となりますが、③についてもそこそこの事業規模で収益物件を所有・運営しており、先月もボリュームの大きいテナントを購入致しました。

美容室とデイサービスに入居頂いているテナントで、建物面積おおよそ300坪(笑) 築年数は30年程度と若干築古ですが、リフォームを重ねており見た目の古さは感じません。

収益物件をなるべく費用を抑えてしっかりと保守管理して長い間利用していけるようにする、というのは中古住宅の再生販売と同じ趣きがありますので、相乗効果を狙えるように日々試行錯誤を繰り返しています。

 

ハウスメディアでは収益物件の運営・管理・売却・相続についての相談もお受けしております。特に代表者自身が丁度、収益物件の親世代からの継承時期にきていることもあり、最も良い条件で引き継ぐための方法を専門家の方々と模索している最中です。節税・相続・継承の方法は刻々とやり方が複雑に変わり、数年前は有効だった方法も、今では有効ではなかったり、個別に最善の方法が違ったりします。

「百聞は一見に如かず、百見は一考に如かず、百考は一行に如かず」といいますが、現実に現在進行形で不動産継承の最中の私の経験値は、足利の中でトップの中のトップと言えます。そして、丁度不動産継承される対象者さんたちと同一世代となるはずです。是非、お気軽にハウスメディアまで相談にいらしてください(*’ω’*)

 

 

話は変わって、来月中旬頃予定で新規中古物件を仕入れます。

①佐野市小中町中古戸建

土地約110坪、建坪27坪の平屋でフルリフォーム予定、広いお庭が欲しいご家庭にピッタリ、1200万円前後を予定

②足利市利保町中古戸建

土地約100坪、駐車スペース4台超、セキスイハウス施工、広い庭及び駐車スペースがお求めの方にピッタリ 1100万円前後を予定

どちらもかなりガッツリとしたリフォームを入れます、リフォーム案を考えるのが楽しみです(*´ω`*) 仕入れ完了後、写真なども公開していきますので、楽しみにお待ちください。

弊社所有テナントが火事になりました

Nスタなどの地上波系ニュースでも結構取り上げられたのでご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、足利麺さんに借りて頂いていた弊社テナントが火事になりました。周辺の皆様には大変なご心配、ご不便をおかけしました。

幸い、お昼時の出火だったのですぐに避難も出来、人的被害は無し、周辺の物的被害も燃え移ってしまったなどは無く軽微でした。

 

今回、大家、店子がどちらに責任があるかというのは警察・消防の方が調査中なので差し控えますが(恐らくはお互いに責任が無い・薄い原因かと思われる)、火事の恐ろしさ、凄まじさについて当事者として身に染みる思いで体験しました。

下記写真は火事1日後の店舗内部写真です。

建物の外壁はほぼ残っており、外見からは一見大分燃え残っている感覚を受けますが、内部は全て焼失、完全に立て直すしか他は無いという状態です。

 

このことからも、建物外部の外壁というのは防火性能が高いが、室内は当然ながら全て木材や燃えやすいもので出来ており、一度火事になれば何も残るものなど無いということが分かります。

人によっては火災保険にかかる毎年の固定費を嫌って、火災保険に加入しない・または家財を全くつけないという方がいらっしゃいます。しかし、実際に復旧にかかる現金資産を潤沢に持っている人でもなければ、絶対に必ず家財も含めて十分な保険金額の火災保険に加入をしたほうがよいということが、よーーーーーーーーーーくわかります。(弊社も固定費を圧縮する方針で賃貸経営を行っていた結果、同一規模で再建築するまでの費用は火災保険から支払われ無さそうな感じになっちゃいました(;^_^A)

 

また、失火法という法律には「火の元の重過失が無い限り、他人建物に被害などが出たとしてもそれを火の元に請求することは出来ない」といったものがあります。いわゆるもらい火は丸損と言われるものですね。今回火事を出してしまったのがこちらなのであまりこういったことは言いたくないですが、とはいえ一般論として周知させるべき事項なので説明しますと、重過失が無い限り一円も火の元に請求をすることができない法律となっているので、そういった場合は自分で加入している保険で対応するしかありません。となれば、火災保険にもし加入していなければその日から住む家が無くなってしまうということになります。

※全労災住まいる共済保険サイトからの引用

 

といったところで、火事の怖さ、そして火災保険の重要性を当事者として本当に身をもって体験致しました。火事になってしまったこと、これは本当に周辺の皆さんにご迷惑・心配をかけましたし、30年以上続いたラーメン屋が跡形も無くなってしまったことも悲しいです。しかし、不動産業者として恐らく足利エリア・近隣エリア・それこそ日本全国を回っても、「自社収益テナントが店子付きの状態で火事になる」といった経験をしている人間は非常に少ないハズです。

この経験は見方を変えれば非常に強い武器にもなります。火事になった瞬間からとんでもない勢いで火災保険の勉強、各種判例の確認をしていますが、当事者になって勉強するのは通常の10倍頭の中に入ってきています。これから弊社で住宅や収益物件を購入して頂く方、長い年数をかけていけば数百件、数千件となっていくでしょう。その方全員に「莫大な知識、実際の経験に伴う火災保険の大切さ、選び方」をご説明することができるとなれば、こんなこといったら不謹慎かもしれませんが、今回の損失よりも多くの利益を産み出すことができるかもしれません(笑)

 

といったところで、長年続いたぺこぺこ、及び足利麺、無くなっちゃうのはとっても寂しいし、付近の方にも残念がられると思いますが、その部分は「ハウスメディア」が新たに担っていくとして(笑) 私個人としては、これを糧にしてよりよく会社を成長させていこう、上を向いて歩いて頑張っていこう(坂本九ばりに)と思います。

 

最後に、繰り返しになりますが、近所の方々、大変なご迷惑・ご心配をおかけしました。私達家族の性格なのかはわかりませんが、落ち込みすぎている人間は誰もいませんので(笑)その部分はご安心ください。今後ともハウスメディアと私達家族をどうぞよろしくお願いいたします。

本年度もよろしくお願いいたします!

皆様、大変遅くなりましたが新年あけましておめでとうございます(遅)

ワードプレスのパスワードが分からなくなってしまい、ブログの更新ができておりませんでした(;’∀’)

本年度も、足利の不動産市場、リフォーム市場の発展に貢献していければと思います。今年もバシバシ!中古住宅を仕入れて中古市場に良質な物件を投入していきたいと考えておりますよー!よろしくお願いします!

 

さて、ブログの更新が止まっている間に売れた物件、購入した物件がございますが、直近で仕入れた物件の紹介を致します。

シーザーパレス山の手Ⅰ 630万円

青葉小学校・第二中学校エリアに存するマンションで、小学校が本室バルコニーからすぐ見える、小さなお子さんがいるご家庭にピッタリのマンションです。コンビニ・スーパー・ドラッグストアなどの生活施設も豊富で、忙しい奥様でもモウマンタイの立地ですね!

お部屋に備え付けられている家具は全てセットになっての販売となります。

土日祝日問わずいつでもご見学可能です!お気軽にお問合せくださいませ。

 

 

去年仕入れた土地・中古物件は全て売れてしまったので、現在在庫がほぼありません(;’∀’)

他者では買い取れない物件でも弊社ならほとんど何でも買えますので(そこが弊社の強み!!)空き家にお悩みの方、すぐに現金化する必要のある方、住宅に対して問題を抱えてしまっている方、何でもお気軽にご相談頂ければと思います。

新規物件のご紹介

11,12月は中々忙しく、ブログの更新が中々できませんでした。特に仕入れで走りまわっていましたので本日は新規物件紹介です。

 

①足利市福居町コミュニティツインタワー

11階建ての足利ではあまりない高層マンションです。8階部分なのでとても展望よく、富士山まで見える絶景が魅力。リフォーム内容は床は前面CFを貼替、クロス貼替、洗面化粧台交換、水回りコーティングと清潔感あふれる内容となっています!

 

②佐野市田沼町売地

解体が終わり、とても広々とした印象となりました。ここに注文のカッコイイおウチが建ったら壮観でしょうねー!早く建築されていくのを見てみたいです。田沼小学校まで徒歩5分の好立地でお値段も控えめの非常にオススメの売地です!現在GABHAUS足利さんの建築条件付きでの販売となっております。

 

③太田市沖之郷中古戸建

足利のスーパービバホームの近くのローソンがある交差点を太田市方面に行ってすぐの立地にある大型戸建です。土地120坪!建坪60坪!許可がおりればですけど、デイサービスとかにとっても有用な立地、土地・建物の広さ、間取りなのかなーと思います。介護ビジネス始めたい方いらっしゃたらいかがでしょうか?(‘ω’)ノ

 

④足利市助戸町売地

写真無ーーーーーーーし!完全未公開物件!!!(笑) 来年度から解体を初めます。区画整理地内の角地で、土地は52坪と小さめですが、なんとお値段…解体引き渡しで300万円のスーパープライス!建売より安く注文住宅をしてみたい人用の物件です。こういう土地に建売住宅をつけて販売してみたいですね。自社で建築部門も持ちたいな…。

 

といったところで、全物件いつでも見学可能、ご説明可能!お気軽にお問合せください。あと、現在数千万単位でキャッシュが塩漬け状態になってしまっているので(;’∀’)、中古住宅、マンション、土地、収益物件、種別に関わらずなんでも不動産買取させて頂きます!仕入れさせてくださーい!!!買取の相談もお気軽にお申し付けください!